03/07/2013 De la Ley de Propiedad Horizontal a la Ley de Condominios.

La semana pasada se inició el proceso de reforma: ¿Cuál es el apuro?
De la Ley de Propiedad Horizontal a la Ley de Condominios.

La semana pasada, nuestro diario informó, en exclusiva, al país acerca del inicio del proceso de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Por ello hemos pedido esta reflexión especial a nuestro columnista Elias Santana, coordinador de Mi Condominio.com, quien nos dice que quizás sea la oportunidad que más de 120.000 comunidades de casas y apartamentos haya estado esperando para contar con reglas que disminuyan la morosidad, aumenten la participación y estimulen la convivencia.

¿Podemos aspirar los venezolanos a una nueva ley que regule y potencie la vida en las comunidades de copropietarios, que comparten áreas comunes, sea en edificios o en conjuntos de casas, en ciudades o en pueblitos? La respuesta es positiva, pues centenares de urbanizaciones de casas o de calles cerradas que operan con un sistema común de seguridad; incipientes experiencias de condominios en 3 barrios de Caracas y los conjuntos residenciales y edificios de propiedad horizontal merecen un instrumento que atienda su cotidianidad, dándoles herramientas para procurar solución a sus problemas y para elevar la calidad de vida en su vecindario, a través de su propio esfuerzo. Entonces, ¿cómo lograr un nuevo instrumento jurídico, una reforma profunda de la actual Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal. Lo primero es reconocer que la actual ley funciona, ha servido para el desarrollo y consolidación de los condominios, como reciente forma de vida citadina. Ya existe en Venezuela la figura de los condominios conocida, en algunos casos padecida, por la mayoría de la población. Se ha desarrollado un creciente número de empresas de empresas que ofrecen servicios y productos a loas condominios, muy especialmente de empresas de administración. Se ha desarrollado el oficio de conserje al punto de contar con una expresión sindical y con un centro de capacitación para elevar su nivel laboral y humano. O sea, no es urgente ni imprescindible reformarla. Pero sería muy conveniente que respondiese a nuevas realidades y a obvios vacíos, asuntos que no se contemplaron al momento de promulgarla.

Vigente desde el año 1958. Recordemos que la Ley de Propiedad Horizontal es del 15 de septiembre de 1958, fue reformada en 1978 y luego en 1983. Fueron reformas puntuales, mínimas. Ninguna de ellas relacionada con la convivencia, la organización y la participación de los propietarios para el mantenimiento y disfrute de las áreas comunes, que debe ser lo medular. Si algo puede decirse de la actual ley es que si se conociese y aplicase masivamente tendríamos otro tipo de condominios en Venezuela. Contempla los aspectos fundamentales, es breve, es sencilla de aplicar, estimula conductas positivas y desestimula algunas de las negativas. Brinda recursos para preservar y mejorar la propiedad, para promover la armonía y para que la comunidad sea la constructora del futuro del condominio.

¿Debe reformarse? Lo segundo es que pese a que la ley sea en lo esencial un buen instrumento, con el que podríamos vivir varios años más, hay algunos asuntos que merecen una rápida atención. Veamos dos casos, apenas:

La vida cotidiana de miles de familias podría tener más opciones de mejora y de bienestar si una reforma incluyese, por ejemplo, a los conjuntos de casas de nuevas urbanizaciones o de calles cerradas o a los condominios de los barrios. Estas comunidades solamente pueden constituirse como asociaciones civiles y no tienen ninguna herramienta para obligar a todos los copropietarios a pagar sus obligaciones, a acatar las normas de convivencia o a expresar su opinión ante una decisión. O sea, actualmente la Ley de Propiedad Horizontal no se aplica en dichas comunidades, lo cual las hace de segunda desde el punto de vista práctico. A Mi Condominio.com llegan unas 35 consultas mensuales provenientes de este tipo de comunidades. A veces las situaciones son dramáticas.

En los condominios actuales, los de propiedad horizontal –regidos por la ley vigente- no se cuenta con herramientas suficientes para enfrentar el principal problema de convivencia y sustentabilidad de las comunidades: la morosidad. Vale destacar que si para los edificios es difícil atacar, disminuir o prevenir la morosidad, para los conjuntos de casas, que mencionamos en el párrafo anterior, es casi imposible. Una reforma debería presentar un sistema sencillo y celero para conminar al moroso a ponerse al día con sus obligaciones.

Los cambio necesarios. Obviamente hay otros asuntos que deben incluirse en una reforma. Como los relacionados con el funcionamiento de la junta, el estímulo a la información, la vida comunitaria y la participación; la inclusión de la herramienta de la mediación para la resolución de conflictos; mayores controles frente a posibles desmanes de administradoras o de empresas de productos o servicios; la obligatoriedad de una auditoría a cada gestión de una junta (que por cierto, podría llevarse a dos años), las figuras del fondo operativo y del fondo de reserva (que no están en la ley actual, aunque todos hablemos de ellos y los utilicemos) o las previsiones ante la evolución de las opciones comerciales para un edificio, como la instalación de antenas, el uso productivo de la sala de fiestas, el alquiler publicitario de los laterales de las fachadas y otras iniciativas que permitan generar ingresos para la comunidad.

¿Cuál es el apuro? Los parlamentarios plantearon en la reunión de la semana pasada que pretenden tener un proyecto para el próximo mes de julio, para luego iniciar las consultas pautadas por la Constitución y el ordenamiento jurídico. Para cerrar el año 2013 aprobando una nueva ley.

Nuestra preguntas, ¿si hemos esperado desde 1958 para abordar una reforma, por qué hacerlo de manera apurada en 2013? Tenemos la oportunidad de vivir una experiencia ejemplar de democracia participativa y protagónica, invitar a participar a las más de 100.000 juntas de condominio existentes, a las asociaciones civiles de casas, a las conserjes, a las empresas administradoras, a los expertos en convivencia y participación, a los jueces y abogados litigantes en la materia de propiedad horizontal.

Quizás 2013 sea el año del comienzo de la reforma de la actual ley y contemos próximamente con una Ley de Condominios en Venezuela. De seguro, miles de comunidades lo agradecerán y disfrutarán.

RECUADRO

Reunión de condominios en Maracay

El diario El Periodiquito, pionero en Aragua en la publicación de una columna semanal especializada en condominios, invita a las juntas de condominio, empresas administradoras y conserjes a una reunión inicial sobre el proceso de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Se realizará en nuestras instalaciones, el lunes 8 de julio a las 6:30 de la tarde. El facilitador del encuentro será nuestro columnista Elias Santana, coordinador de Mi Condominio.com.



Elías Santana
esantana@micondominio.com
@santanaelias

Fuente: http://www.elperiodiquito.com/