11/12/2012 Disparates: los avalúos inquilinarios

Disparates: los avalúos inquilinarios.
HERBERT HUDDE | EL UNIVERSAL
martes 11 de diciembre de 2012 12:00 AM
Como ejercí la profesión de Avaluador de Inmuebles, y di clases de esa materia durante más de 15 años, creo poder hablar sobre ese tema con cierta propiedad, por lo que me permitiré algunos comentarios sobre las "avalúos" que ahora se han establecido para determinar el valor, valga la redundancia, de las viviendas dedicadas o por dedicarse al arrendamiento.

El primer disparate, quizá el mayor, es no tomar en cuenta el valor del terreno, pues las viviendas no se construyen en el aire, sino sobre la tierra, por la cual hay que pagar igualito que por el cemento, las cabillas, etc. Es más, concediendo que la tierra bruta debe ser gratis, pues "Dios se la dio a la humanidad sin costo alguno, y nadie tiene derecho a que sea suya", alguien tiene que pagar por el urbanismo que es necesario realizar para que dicha tierra sea habitable en términos razonables dentro del mundo moderno, pues ello implica la construcción de calles, de las dotaciones de servicios de aguas blancas y negras, electricidad, etc., etc., cosas que, que yo sepa, en la mayoría de los casos las hicieron y hacen los privados, y a estos, evidentemente, hubo o hay que pagarles por ese trabajo. En mi opinión, ignorar el terreno debe ser totalmente inconstitucional, pues implica que se le está arrebatando valor a una cosa por la que los propietarios, en casi todos los casos, pagaron con el sudor de sus frentes.

Además, considerar solo los costos de la construcción de las edificaciones implica que igual vale una casa en Altamira que en otras zonas, por no nombrar ninguna, en las cuales la gente simplemente construye sin pagar un céntimo por la tierra.

De igual forma, esto viola el conocido "principio" de que los 3 factores más importantes que determinan el valor de un inmueble son "ubicación, ubicación y ubicación", pues ésta donde se refleja es en el valor del terreno.

Presumo que el hecho de ignorar el terreno se debe simplemente a una orden de Papadiós, más o menos como "no me tomen en cuenta el terreno, pues la tierra debe ser del pueblo, y no hay que pagar nada por ella", por lo cual excuso a las personas que trabajaron en esto, pero como se demoraron un año en elaborar las tablas de "valor" que se acaban de publicar, yo pensaba que la ubicación, los costos de urbanismo, etc., se iban a tomar en cuenta a través de algún factor que se fijaría para cada zona, barrio o urbanización, pero nanay de eso: a igual costo de construcción de las edificaciones, igual valor. Vaya.

Sigamos. Una de las primeras cosas que se enseña en cualquier curso de avalúos, es que costo y valor son dos cosas totalmente diferentes. Si para construir un edificio se tiene que pagar por un costoso relleno y por un también costoso pilotaje, ese edificio cuesta mucho más que otro que se erige sobre un firme terreno en el que se basa directamente la estructura sobre el suelo y no hay que rellenar ni pilotear, pero la gente paga más por este último que por el primero, pues ofrece mayor grado de seguridad. La tabla de valores publicada no es una tabla de valores, sino una tabla de costos.

Otra: según he oído y leído, entre los criterios que se toman en cuenta para dar la puntuación a la vivienda con la que se entra en las tablas de valor, no figura el número de puestos de estacionamiento. ¿Es que aquí la gente estaciona siempre los carros en la calle, y jamás se roban ninguno?

Otra perla: viendo las tablas de valor, observo que un apartamento ubicado en una mamotrética torre de 35 pisos, "vale" más que otro ubicado en un pequeño edificio de 6 pisos. Desde que nací y hasta hoy en día, durante mi ya no tan corta existencia siempre tuve entendido que la cosa era al revés, pero por lo visto, como se está cambiando todo, pues resulta que ahora lo masivo vale más que lo exclusivo. Cosas de la revolución bonita.

Como avaluador entiendo que no es nada fácil, créanmelo, resolver este menudo problemita de establecer una metodología para avaluar algo así como medio o un millón de inmuebles desperdigados por todo el país, pero tampoco deben violarse los principios ancestrales de la valuación inmobiliaria.

Otros aspectos: resulta que la Superintendencia encargada de la materia, evidentemente no puede manejar más de 500.000 avalúos en un tiempo razonable, por lo que está pidiendo a la gente ofrecerse de voluntaria para realizar las inspecciones a los inmuebles, sin ninguna remuneración. Estimados amigos, las cosas no pueden manejarse así. Yo fui voluntario cuando estudiante universitario para empadronar una zona de Pinto Salinas durante un censo nacional que se hizo un domingo, cosa que hice con mucho gusto, pero ¿como va un señor a estar haciendo una inspección tras otra sin cobrar? ¿De qué va a comer?

Para terminar, me permito el siguiente comentario: haciendo unos cuantos ejercicios sobre viviendas alquiladas cuyos cánones de arrendamiento conozco y considero razonables, estando algunos incluso baratos, observo que los valores que se están obteniendo con las tablas publicadas, están enormemente por debajo de esos cánones. Ello va a traer una serie de conflictos muy agrios entre inquilinos y propietarios (de hecho ya se han presentado en cantidades industriales), pues si bien los primeros están gozando una y parte de la otra, muchos de los segundos, que vivían de esos alquileres derivados de ahorros que hicieron honestamente hace años, ahora quedan colgados de la brocha, así que siguiendo lo que escribí en un artículo hace algún tiempo sobre esta ley, la misma, y esta tabla de valores recién publicada, han condenado irremisiblemente al arrendamiento de viviendas a desaparecer totalmente, cosa de extrema gravedad para cualquier país.

herbert_hudde@yahoo.es"

Fuente: http://www.eluniversal.com/opinion/121211/disparates-los-avaluos-inquilinarios